Tiếng Việt
English
ĐĂNG KÝ bản tin
bản tin
Tìm kiếm
Mục hỏi đáp
Hit counter    |
Users online  |
Page loadtime  |
|
PHẦN IX
|
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ XÂY DỰNG
|
| Từ khi được ban hành lần đầu tiên vào ngày 29/12/1987 theo Luật số 3-LCT/HĐNN8 cho đến nay, Luật Đất đai đã trải qua tổng cộng 6 lần sửa đổi, bổ sung (bao gồm cả việc thay thế bằng một văn bản Luật Đất đai mới) nhằm theo kịp sự phát triển và đòi hỏi của nền kinh tế thị trường.
Quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
|
a.Quyền sử dụng
đất |
Pháp luật Việt Nam khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do vậy, Nhà nước chỉ thừa nhận “quyền sử dụng”, mà không thừa nhận “quyền sở hữu” đối với đất đai. Quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Tùy vào đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (“Việt kiều”) hay tổ chức, cá nhân nước ngoài) mà Nhà nước sẽ quyết định hình thức sử dụng đất là giao đất hay cho thuê đất. Và đối với mỗi hình thức sử dụng dất thì Nhà nước lại quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể.Về cơ bản, người sử dụng đất có thể có một số hoặc tất cả các quyền sau đây: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi bị thu hồi đất. |
|
b.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
|
Khi được giao đất hay cho thuê đất, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Tài sản gắn liền với đất: - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; Một số vấn đề Nhà đầu tư nước ngoài (gồm tổ chức, cá nhân nước ngoài) cần lưu ý khi có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam: |
|
c. Thuê đất
|
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, Nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất thì phải thuê đất của Nhà nước có thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Nhà nước không giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp Việt kiều). Pháp luật không quy định thời gian thuê tối thiểu mà chỉ quy định thời gian thuê tối đa. Thời gian thuê được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư nhưng không quá năm mươi năm; Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá bảy mươi năm và phải được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ. Khi hết thời hạn, Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; Thẩm quyền quyết định cho Nhà đầu tư nước ngoài thuê đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. |
|
d. Tiền thuê đất và tiền sử dụng đất
|
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại Việt Nam phải trả tiền thuê đất hoặc nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước tùy theo hình thức cho thuê đất hay giao đất. Trong một số trường hợp, nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất hoặc miễn thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất có ưu đãi (giảm) tiền thuê đất. Tiền sử dụng đất phải nộp một lần hoặc nhà nước cho phép nợ phải nộp nhiều lần, tùy từng trường hợp cụ thể. Nhà nước không áp dụng hình thức giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp là Việt Kiều) mà chỉ cho thuê đất có thời hạn thuê nhất định đối với từng dự án. Số tiền thuê đất phải trả do nhà nước quyết định đối với từng trường hợp cụ thể, căn cứ vào diện tích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Tiền thuê đất có thể trả hàng năm hay trả một lần cho cả thời gian thuê. |
|
c. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
|
Để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, Nhà đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đối tác có quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều quy định và yếu tố khác nhau. Do đó, Nhà đầu tư nước ngoài cần đặc biệt cẩn trọng xem xét mỗi trường hợp cụ thể. |
|
a. Đầu tư dự án bất động sản tại Việt Nam
|
Đầu tư một Dự án bất động sản tại Việt Nam hiện nay Nhà đầu tư phải thực hiện những bước cơ bản sau đây: • Thỏa thuận chủ trương đầu tư, địa điểm đầu tư; Tùy vào mỗi địa phương khác nhau mà quy trình thực hiện những thủ tục trên được triển khai và có những yêu cầu khác nhau. |
|
b. Giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư
|
Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư dự án bất động sản tại Việt Nam thường phải thực hiện thủ tục này trong quá trình triển khai dự án theo quy định của pháp luật nếu đất thực hiện dự án đang được người khác sử dụng. Hiện nay, có hai cơ chế để Nhà đầu tư thực hiện:
• Thứ nhất, Nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhanh chóng có được mặt bằng phục vụ dự án. Trên thực tế, nhà đầu tư thường thực hiện theo cơ chế thứ nhất. Nhà đầu tư sẽ ứng trước tiền và kinh phí tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Khoản tiền này sẽ được khấu trừ vào số tiền thuê đất phải nộp, mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp cho cả thời hạn thuê đất (không tính thời gian gia hạn). |
|
c. Thuê bất động sản tại Việt Nam
|
Nhà đầu tư nước ngoài có quyền thuê bất động sản để phục vụ cho hoạt động kinh doanh tại Việt Nam hoặc mục đích hợp pháp khác. Tài sản thuê phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp. Khi thuê bất động sản có thời hạn từ 6 tháng trở lên thì hợp đồng thuê bất động sản phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp người cho thuê là những tổ chức có chức năng cho thuê bất động sản theo quy định của pháp luật |
|
d. Đầu tư xây dựng nhà máy ở Việt Nam và vấn đề quyền sử dụng đất
|
Các nhà đầu tư muốn xây dựng nhà xây dựng nhà máy tại Việt Nam thường thực hiện theo hai cách, hoặc thuê đất trong khu công nghiệp hoặc thuê đất bên ngoài khu công nghiệp. Hình thức thuê đất trong khu công nghiệp thường được các nhà đầu tư ưu tiên thực hiện vì có nhiều điểm thuận lợi. Tại đây đã có sẵn cơ sở hạ tầng và đặc biệt có sẵn đất “sạch”, sẵn sàng bàn giao cho nhà đầu tư để xây dựng nhà máy mà không phải thông qua hoạt động giải phóng mặt bằng. Trường hợp này, nhà đầu tư ký hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư khu công nghiệp và sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài vấn đề trả tiền thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài còn phải thanh toán tiền sử dụng cơ sở hạ tầng cho chủ đầu tư khu công nghiệp. Bên cạnh việc thuê đất trong khu công nghiệp, nhà đầu tư còn có thể thuê đất bên ngoài khu công nghiệp để xây dựng nhà máy. Tuy nhiên, việc này có nhiều hạn chế nhất định như thời gian giải phóng mặt bằng lâu, phức tạp. Hơn nữa việc đặt nhà máy ngoài khu công nghiệp thường gặp nhiều khó khăn vì gặp các rào cản về tiêu chuẩn môi trường hay không nằm trong vùng đã quy hoạch (cho hoạt động sản xuất công nghiệp). Các dự án đầu tư xây dựng nhà máy có vốn đầu tư lớn, có nhu cầu sử dụng đất nhiều, thường áp dụng hình thức thuê đất này. |
|
e. Quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam
|
Tổ chức, cá nhân nước ngoài thường phải thuê nhà ở tại Việt Nam, việc này có nhiều hạn chế như chi phí thuê nhà cao, chổ ở không được ổn định…cho nên ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam. Đáp ứng nhu cầu đó, pháp luật Việt Nam đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở như sau:
• Cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam: -Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh quản lý; • Điều kiện được quyền sở hữu nhà ở của cá nhân tổ chức nước ngoài: - Cá nhân nước ngoài phải đang sống tại Việt Nam, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 01 năm trở lên, và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi về ngoại giao của pháp luật Việt Nam. • Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài: - Khi hết hạn đầu tư, giải thể, phá sản, thì nhà ở của doanh nghiệp được xử lý theo quy định của pháp luật về đầu tư, về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam. - Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải bán, tặng hoặc cho nhà ở đó. - Cá nhân nước ngoài vi phạm pháp luật Việt Nam và bị trục xuất khỏi Việt Nam thì nhà ở đó được xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam. |
|
Cùng với quá trình hội nhập và phát triển, pháp luật về xây dựng của Việt Nam đang được sửa đổi, bổ sung theo hướng giao quyền chủ động hơn nữa cho chủ đầu tư trong việc thực hiện hoạt động xây dựng và lựa chọn nhà thầu. Trách nhiệm của chủ đầu tư vì thế cũng nhiều hơn. Các hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư và xây dựng công trình được quy định cụ thể trong Luật Xây dựng 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
|
|
a. Khi thực hiện đầu
tư xây dựng công trình dân dụng (gồm nhà ở và công trình công cộng gồm công trình văn hóa; công trình giáo dục; công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, công trình thể thao các loại v.v …), chủ đầu tư phải thực hiện các bước cơ bản sau: |
• Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở;
• Khảo sát xây dựng: gồm khảo sát địa hình, địa chất, hiện trạng…; • Thiết kế xây dựng: tùy theo tính chất, quy mô mà có thể lập các bước thiết kế gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; • Xin giấy phép xây dựng; • Thi công xây dựng công trình; • Thực hiện chế độ giám sát thi công xây dựng công trình. Nếu không đủ năng lực tự thực hiện, chủ đầu tư có thể lựa chọn việc thuê cá nhân, tổ chức trong nước (gồm các doanh nghiệp Việt Nam hoặc các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) hoặc các cá nhân, tổ chức ở nước ngoài (sau đây gọi chung là “Nhà thầu nước ngoài”) để thực hiện một số phần việc trên. |
|
b. Khi thuê nhà
thầu nước ngoài, chủ đầu tư nên lưu ý một số điểm sau: |
• Các dự án có sử dụng vốn ngân sách nhà nước từ 30% trở lên thì phải áp dụng phương thức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Các dự án tư nhân do nhà đầu tư trong nước hoặc nước ngoài thành lập thì không phải bắt buộc đấu thầu công khai.
• Giấy phép nhà thầu: Nhà thầu nước ngoài chỉ được hoạt động tại Việt Nam sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép thầu. Giấy phép nhà thầu có thể do Bộ Xây Dựng hoặc Sở Xây Dựng cấp tùy thuộc vào dự án thuộc nhóm A; B hay C. Việc phân nhóm dự án căn cứ vào tình chất, quy mô đầu tư. Nhà thầu phải nộp thuế nhà thầu theo quy định của pháp luật Việt Nam. Chủ đầu tư sẽ là người thu hộ thuế nhà thầu từ nhà thầu và nộp cho nhà nước. |
|
c. Quy chuẩn xây
dựng, tiêu chuẩn xây dựng: |
Việt Nam có bộ quy chuẩn xây dựng của mình. Tuy nhiên, Việt Nam cũng chấp thuận cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng nước ngoài (cấp quốc gia, của các tổ chức tiêu chuẩn quốc tế, tổ chức tiêu chuẩn khu vực) trong hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. Khi áp dụng các tiêu chuẩn nước ngoài phải sử dụng các số liệu đầu vào có liên quan đến điều kiện đặc thù Việt Nam được quy định trong các tiêu chuẩn xây dựng bắt buộc áp dụng.
|
|
d. Hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng:
|
Bộ Xây dựng hiện đã ban hành một số hợp đồng mẫu trong hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, các bên liên quan có thể tự soạn thảo hợp đồng miễn là đủ các điều khoản cơ bản theo quy định hoặc sử dụng các hợp đồng mẫu của FIDIC, trên tinh thần có một số điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở Việt Nam.
|